Cuando un inmueble (piso, local, terreno, finca, etc.) pertenece a más de una persona en propiedad, y una de ellas no quiere seguir con esa propiedad compartida, tiene a su alcance la denominada acción de división de cosa común.

Se encuentra regulada en el artículo 400 del Código Civil, que dice lo siguiente: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.”

Con esta redacción el Código Civil les permite a los copropietarios de un bien abandonar la copropiedad en cualquier momento, pues nadie está obligado a estar en una situación que no desea.

Normalmente, la parte que quiere abandonar la copropiedad, remite un requerimiento previo al resto de comuneros para ejercitar la acción de división de cosa común. La falta de contestación a dicho requerimiento, puede conducir al pago de las costas del procedimiento judicial.

Esto quiere decir que, la desatención al requerimiento previo de la acción de división de cosa común que inicie un comunero contra el resto, si posteriormente se estima la demanda porque los demandados se allanan, aumenta las posibilidades de que el Juez correspondiente pueda imponer las costas del procedimiento a los comuneros demandados. Por ello, es recomendable contestar al burofax que os remitan sobre esta materia.

No obstante, antes de contestar a este requerimiento, se tiene que conocer que, para proceder a la división de la cosa común, los copropietarios disponen de dos procedimientos extrajudiciales (por acuerdo entre los mismos o mediante el uso de la figura del arbitraje) y el procedimiento judicial.

En concreto, las vías de extinción de condominio, en el caso de un bien inmueble, serán las siguientes:

• Mutuo acuerdo, vía notarial a través de una escritura de extinción de condominio en la que uno de los copropietarios se adjudica el 100 % de la vivienda y compensa al otro económicamente por el 50% del valor de la misma.
• Judicialmente, puede ser a través del procedimiento de extinción de condominio judicial, si ninguno de los copropietarios quiere la vivienda puede instarse la subasta judicial o la venta por tercero especializado (inmobiliaria). El importe de la venta o subasta se reparte entre los copropietarios.
• Con la liquidación de la sociedad de gananciales, adjudicándose cada uno de los cónyuges bienes inmuebles distintos con valor similar y compensación de los defectos de adjudicación.

En resumen, por medio de este procedimiento de división de cosa común, se solicita del Juzgado que se extinga ese condominio, bien mediante la adjudicación a cada uno de los propietarios (comuneros) de una parte del inmueble en plena propiedad cuando la finca es divisible, o bien cuando la finca es indivisible mediante la venta del bien y reparto de lo conseguido entre todos los propietarios a razón de su participación.