El derecho de servidumbre de luces y vistas, es un derecho que una finca tiene o puede ejercer sobre otra, la primera llamada dominante y la segunda sirviente, y que impide a la sirviente oponerse o no al derecho de servidumbre pretendido por la finca dominante sobre las luces (huecos en pared) y de vistas (balcones, ventanas, etc.)

Por lo tanto, una cosa es la servidumbre de luces, referida a los huecos o ventanas hechos en una pared para iluminar un fundo, y otra la servidumbre de vistas, relativa a los huecos desde los cuales una persona puede mirar hacia un fundo ajeno, siendo que esta segunda figura es naturalmente más amplia que la primera, puesto que el derecho de luces no implica tener vistas de cierta extensión, y el de vistas siempre incluye el contenido de una servidumbre de luces.

• Servidumbre de luces:

En relación al derecho de luces está limitado por el artículo 580 Código Civil en cuanto a la pared medianera: “Ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno”.

Respecto de pared no medianera el art. 581 del Código Civil establece que el dueño de una pared, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, por reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.

Estos huecos, llamados de ordenanza, se establecen para permitir simplemente recibir luces, sin que puedan dar lugar a vistas, de ahí los requisitos de tamaño, reja y red de alambre. Se trata de huecos de mera tolerancia, y por ello el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos podrá cerrarlos si adquiere la medianería y no se hubiere pactado lo contrario. También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana

• Servidumbre de vistas:

El Código Civil establece, respecto del derecho o posibilidad de tener vistas sobre la finca ajena e impedir actos que las obstaculicen, una serie de limitaciones.

En relación a la pared medianera es necesario, lo mismo que con las luces, el consentimiento del otro medianero.

Respecto de pared no medianera el articulo 582 del Código Civil dispone que «no se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia».

En consecuencia, se pueden abrir ventanas con vistas rectas si existe una distancia superior a dos metros entre la pared en que se construyan y la propiedad vecina, y con vistas oblicuas si la distancia es superior a 60 centímetros.

Son vistas rectas las que usa una persona teniendo la cabeza en su posición natural, lo que implica que se abren las ventanas o balcones en pared paralela a la línea que divide los dos predios o que forme con ésta un ángulo muy agudo. Son oblicuas las que obligan a las personas a girar su cabeza, es decir, las que corresponden a ventana abierta en pared que forma un ángulo recto, o muy próximo a 90 grados, con el límite de los dos fundos.

En consecuencia, por todo ello existen dos reglas fundamentales:

• No se puede abrir ventana ni hueco alguno sin el consentimiento del otro medianero, de lo que se deduce que toda servidumbre de este tipo tiene que referirse a paredes o muros de propiedad exclusiva de alguna persona, nunca a las medianeras, y cuando la pared es en parte medianera y en parte no, la prohibición sólo se refiere a la primera, pero en ningún modo a la segunda.
• La regla general de la servidumbre, fundada en la presunción de libertad de los fundos, se aplica también a la de luces y vistas, de manera que la restricción sobre la propiedad ajena no puede establecerse sin el consentimiento de su titular, pero como es necesario fijar el límite hasta donde alcanza el derecho del propietario, para no imposibilitar al vecino el ejercicio del suyo, la ley determina la distancia que debe existir entre los predios cuando el dueño de alguno de ellos quiera abrir algún hueco en la pared propia, con la excepción de las llamadas «ventanas de ordenanza o de reglamento«, que el dueño de una finca, sin el consentimiento del propietario vecino, en pared propia «puede abrir en ella ventanas o huecos, para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre».

La restricción de la distancia no se aplica a los edificios separados por una vía pública, artículo 584 del Código Civil, por la sencilla razón de que en la vía pública no hay privacidad que defender, sino que en la misma todos los ciudadanos tienen derecho de inspeccionar e indagar en lo que acaece. Vías públicas son todos los terrenos que sirven para poner en comunicación o para transitar por ellos cualquier persona, independientemente de su anchura y urbanización, así como de la calificación que haya merecido desde el punto de vista administrativo, Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 1991, o la dictada en fecha de 22 de diciembre de 2.000.

Salvedad de limitación que es aplicable en aquellos casos en que la vía pública que separa los edificios sea de una anchura inferior a dos metros, puesto que no es terreno privado.