La reciente jurisprudencia establecida por el Tribunal Supremo, actualizando la cláusula rebus sic stantibus, se perfila como un instrumento jurídico muy apropiado para poder resolver múltiples conflictos económicos que están surgiendo en la actualidad, principalmente el incumplimiento de los contratos, y que cada vez comienzan a emerger con más fuerza a causa del COVID-19.

Esta cláusula facilita la adaptación de los contratos debido a situaciones imprevistas que modifican las circunstancias y causan grandes perjuicios. No obstante, debe de tratarse de contratos de larga duración y que ese cambio de circunstancias pueda ser excesivamente onerosa para una de las partes para la ejecución de lo convenido o pueda convertir el contrato en objetivamente injusto. Tres requisitos deben darse, y que pocas veces en las últimas décadas se han dado con tanta intensidad como en el presente:

1º/ Que se dé una situación imprevisible.

2º/ Que cambie las circunstancias sustanciales del contrato.

3º/ Que cause unos perjuicios excesivos.

Actualmente, nos encontramos ante una pandemia imprevisible e inevitable que provoca por normativa legal un cierre de multitud de negocios, lo que, por ejemplo, conlleva para un arrendatario una imposibilidad de obtener rendimiento alguno y para el arrendador una posible resolución contractual.

En consecuencia, la aparición del Covid-19 como hecho imprevisible, podría permitir activar la cláusula rebus sic stantibus, siempre que se acredite la desproporción de las prestaciones del arrendatario. Las consecuencias a la aplicación de dicha cláusula consistirían, precisamente, en el restablecimiento del equilibrio entre las partes que podría ser, mediante una rebaja de la renta, repartiendo así el riesgo entre las partes, o incluso establecer la posible suspensión temporal del pago de la misma como fórmula modificativa de un contrato de arrendamiento de larga duración, dado el carácter explícitamente temporal de la alteración extraordinaria. 

Sin embargo, el alto tribunal considera la aplicación de esta cláusula un remedio extraordinario y excepcional, es decir, que, como hemos citado anteriormente, haya concurrencia de unos supuestos casos de fuerza mayor como posible causa de resolución o restablecimiento de las condiciones del contrato. Es evidente que la epidemia del COVID-19 y sus consecuencias pueden considerarse como circunstancias de fuerza mayor en el sentido del art. 1105 del Código Civil.

Además, es esencial que cuando las partes negocien la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus se detallen las razones por las que motivan su aplicación al caso concreto. Es decir, deberá incidirse en que la modificación del precio de la renta o la suspensión temporal del pago de la misma se debe al riesgo expansivo de la pandemia, y en consecuencia la imposibilidad de prestar la actividad debido a la situación de emergencia sanitaria y que, la referida modificación dejará de aplicarse en el momento en el que el Gobierno levante el estado de alarma y el resto de restricciones legales.

No obstante, y dadas las constantes y distintas medidas que está adoptando el Ejecutivo, habrá que estudiar los casos de forma individual para poder ver la viabilidad de acogerse a esta cláusula.