C/ Manuel de Sandoval, 10, Córdoba
Respecto al alquiler de VIVIENDA HABITUAL las medidas adoptadas por el Real Decreto Ley (en adelante, RDL) son las siguientes;
1.- SUSPENSION de los procedimientos de desahucios y lanzamientos de arrendatarios que acrediten ante en el juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos del COVID-19.
La suspensión es un periodo MAXIMO de seis meses a contar desde la entrada en vigor (02/04/20202) del RDL.
Para que opere dicha suspensión la arrendataria deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica y social a que se refiere el art. 5 del RDL.
2.- PRORROGA de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que finalicen dentro del periodo comprendido entre el 02/04/2020 hasta el día en que haya trascurrido dos meses de finalización del estado de alarma, podrá aplicarse, previa solicitud del inquilino, una prorroga extraordinaria en el plazo del contrato por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando las mismas condiciones anteriores.
Entiendo un sinsentido lo expuesto después en este artículo, art. 2, ya que la solicitud de citada prorroga tiene que ser aceptada por el arrendador.
3.- Cuando el arrendador sea una gran empresa (más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros o una superficie construida arrendada de más de 1.500 m2), en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL (02/04/2020), podrá la parte arrendataria solicitar a la arrendadora UN APLAZAMIENTO TEMPORAL y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o condonación total o parcial no se hubiese pactado previamente por las partes con carácter voluntario.
Si no se ha llegado a un acuerdo, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, EN EL PLAZO MAXIMO DE 7 DIAS LABORABLES su decisión entre las siguientes alternativas (2):
3.1.- Una REDUCCION DEL 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación a la situación de vulnerabilidad provocada por el COVID-19, con un plazo máximo de 4 meses.
3-2.- Una MORATORIA EN EL PAGO DE LA RENTA que se aplicará de manera automática y cuya duración será el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes, prorrogadas una a una, con un plazo máximo de 4 meses. Dicha renta se aplazará a partir de la siguiente mensualidad de renta, mediante EL FRACCIONAMIENTO DE LAS CUOTAS DURANTE TRES AÑOS, que se computaran a partir de que finalice el estado de alarma o partir de la finalización del plazo de 4 meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato o sus prorrogas. La arrendataria no tendrá penalizaciones y las cantidades serán devueltas a la propiedad sin intereses.
La arrendataria podrá tener acceso al PROGRAMA DE AYUDAS TRANSITORIAS DE FINANCIACIÓN que regula el art. 9 del RDL, levantándose la moratoria en el pago de la renta en cuanto esté a disposición de la arrendataria.
4.- Para estar comprendido en la situación de VULNERABLIDAD ECONOMICA a los efectos de obtener moratorias o ayudas en la renta de la vivienda habitual, se requieren la concurrencia CONJUNTA de los siguientes requisitos:
4.1.- Que la persona obligada a pagar la renta pase a estar en situación de desempleo, ERTE o haya reducido su jornada por motivos de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una perdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
4.1.2.- Con carácter general, el límite de tres veces el IPREM
4.1.3.- Se incrementará el límite en 0,1 por cada hijo a cargo de la unidad familiar. En unidad familiar monoparental 0,15.
4.1.4.- Incremento de 0,1 por persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
4.1.5.- Alguno de los miembros de la unidad familiar tiene declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite será de 4 veces el IPREM.
4.1.6.- Si la persona obligada a pagar la renta tiene parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con grado reconocido igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial igual o superior al 65%, así como casos de enfermedad grave que incapacite a la persona o a su cuidador para realizar una actividad laboral, 5 veces IPREM.
También se requiere que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos de los miembros de la unidad familiar.
No se entiende que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica cuando la persona arrendataria, o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España, excepto en aquellos casos en los que la propiedad de parte de esa vivienda se haya obtenido a través de herencia o acrediten la no disponibilidad de la misma por causas ajenas, o de separación o divorcio o no accesibilidad de la misma por discapacidad.
Todo ello entendiendo por UNIDAD FAMILIAR la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos que residan en la vivienda.
5.- La acreditación de las razones subjetivas recogidas en el punto anterior se acreditará por la arrendataria ante la arrendadora mediante la presentación de los siguientes documentos:
5.1.- En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
5.2.- En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado de la AEAT sobre la base de la declaración de cese de actividad declarad por el interesado.
5.3.- Número de personas que habitan la vivienda habitual arrendada, y que se aporte además libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho; certificado de empadronamiento de las personas empadronadas en la vivienda arrendada, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los 6 meses anteriores; en su caso, declaración de discapacidad de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
5.4.- Titularidad de bienes mediante nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad relativo a todos los miembros de la unidad familiar.
5.5.- Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según el RDL.
Si no pudiera aportar alguna de la documentación requerida, podrá sustituirla mediante una declaración responsable, y tras la finalización del estado de alarma dispondrá de un plazo de 1 mes para completar los documentos que no hubiese aportado.
6.- Para el caso de que la parte arrendadora no fuera ninguna de las mencionadas anteriormente, es decir GRAN EMPRESA, el RDL viene a introducir la posibilidad de modificar excepcional y transitoriamente las condiciones contractuales de arrendamiento como consecuencia del impacto económico y social producido por el COVID-19. En este acaso la arrendataria podrá solicitar del arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario de la renta, siempre y cuando no se haya pactado el aplazamiento o condonación de la renta de forma voluntaria, pero a diferencia del anterior supuesto, el arrendador no tiene obligación de aceptar dicho aplazamiento o condonación total o parcial dela renta.
7.- El RDL introduce la aprobación de una serie de AVALES por cuenta del estado para hacer frente a los gastos de la vivienda en aquellos hogares que se encuentren en situación de vulnerabilidad, así como aquellos que no estando en citados requisitos no hayan llegado a un acuerdo con la arrendadora, avales con plazo de devolución de hasta seis años, prorrogables por otros cuatro, sin que devenguen ningún tipo de gastos o de intereses.
Estas ayudas deberán ser finalistas, es decir deberán de destinarse exclusivamente al pago de la renta arrendaticia y podrán cubrir un máximo de seis mensualidades de renta.