C/ Manuel de Sandoval, 10, Córdoba
1. Tipo de acciones contra los vicios o defectos en la construcción.
En primer lugar, de conformidad al artículo 1.591 del Código Civil, (en adelante, CC), responderá todo promotor que venda un edificio con vicios o defectos constructivos. Igualmente, el artículo 17 de la LOE señala que serán responsables frente a los propietarios, las personas que intervengan en el proceso de edificación. Y que lo serán, sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, permitiéndole, al comprador, acometer las siguientes acciones:
Si la vivienda tiene deficiencias, el comprador podrá exigirle que cumpla con el contrato (Art. 1.124 CC). O bien, reclamarle una indemnización por daños y perjuicios, a través de la vía del artículo 1.101 CC.
Se podrá solicitar o bien, la resolución del contrato, o bien, una reducción del precio convenido en función del grado de afección de la habitabilidad del inmueble.
Esta acción podrá ejercitarse cuando se acredite que el inmueble no puede ser habitado como hogar por los propietarios o inquilinos. O bien, cuando el vendedor entrega un inmueble distinto al pactado.
La jurisprudencia del TS admite la compatibilidad de la acción por ruina funcional del art. 1591 CC con las de cumplimiento o resolución contractual del art. 1124 o incumplimiento o cumplimiento defectuoso del art. 1101, todos ellos del Código Civil (STS de 8 junio 1993 y de 21 marzo 1996). De tal modo que el perjudicado puede optar por la acción que considere más conveniente a sus intereses, pues en ningún precepto legal se exige plantear una con carácter preferente a otra (SAP Zaragoza de 16 noviembre 2007).
2. Plazos de reclamación.
En este caso, el plazo de garantía establecido en la ley de edificaciones es de 10 años desde la recepción de la obra.
Este tipo de vicios constructivos hacen referencia a cuestiones muy importantes de la estructura de cualquier residencia, como las vigas, los forjados o la resistencia del edificio en el cual se encuentre integrada.
En este caso, el plazo de garantía establecido en la ley es de 3 años desde la recepción de la obra.
Ejemplo de vicios constructivos de este tipo serían las goteras citadas en el anterior supuesto de hecho o la instalación de un sistema eléctrico defectuoso. Si bien este tipo de desperfectos no afectarían a la estabilidad de la vivienda, sí dificultan nuestro día a día dentro de la misma de manera considerable.
En este caso, el plazo de garantía para reclamar nuestros derechos es de 1 año desde la recepción de la obra.
Estos son muy comunes siempre que compramos una vivienda de primera mano, ya que, en ocasiones, para poder cumplir con el plazo de entrega de la construcción de edificios, las empresas del sector descuidan este tipo de detalles a lo largo del proceso de edificación.
El elemento temporal representa por tanto una de las cuestiones más importantes que deberemos tener en cuenta a la hora de interponer una demanda por vicios constructivos.
3. ¿Cuándo empiezan a computar los citados plazos?
Dichos plazos empiezan a computar desde que se otorgue escritura de compraventa, no desde que se suscribe acta de recepción o se entiende tácitamente producida.